Préstamos para rehabilitación de viviendas.

Entrevista realizada a nuestro socio director Jaime Cavero a raiz del nuevo servicio de financiación a comunidades de propietarios.

 

1) ¿Por qué cree que los bancos no abren el crédito a las comunidades de propietarios para rehabilitar los edificios?

 

Las comunidades de propietarios están sufriendo las consecuencias de la alta morosidad que afecta con mucha más fuerza al sector inmobiliario y que han provocado falta de confianza en las entidades financieras.

 

En DYRECTO no creemos que sea un problema de falta de liquidez, puesto que los principales mayoristas de dinero están funcionando correctamente, el Banco Central Europeo que acaba de prorrogar la “barra libre de liquidez” a coste muy bajo y el ICO que dispone de fondos suficientes para que las entidades lo soliciten.  Vivimos un problema de falta de confianza, en la que las entidades consideran que la empresa privada que se acerca a solicitar un préstamo lo hace por que tiene problemas y no es solvente.

 

En los tiempos actuales, la banca sigue considerando que las comunidades de propietarios carecen de figura jurídica para poder solicitar un préstamo. Hoy en día, son numerosos los casos en los que los presidentes de las comunidades acuden a las entidades bancarias para solicitar créditos para rehabilitar edificios y se encuentran con las puertas cerradas. Al no reconocerse su figura jurídica, son cada uno de los comuneros los sujetos de derechos y obligaciones y no la propia comunidad representada por su presidente.

 

Y esta situación existe a pesar de que ya desde el año 01/07/2011 se reconoce en el real Decreto-ley 8/2011 la capacidad jurídica a las comunidades de propietarios para poder realizar operaciones crediticias de rehabilitación de comunidades de propietarios. Es al propio presidente de la comunidad al que se le reconoce capacidad jurídica, sin necesidad de que cada comunero tenga que firmar el correspondiente préstamo. El artículo 20 de dicha ley nos indica: “Las comunidades y las agrupaciones de comunidades de propietarios podrán, previo acuerdo válidamente adoptado conforme a la legislación de propiedad horizontal, actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración, así como con la participación en la ejecución de actuaciones aisladas o conjuntas, continuas o discontinuas, que correspondan. “

 

A la falta de reconocimiento de su figura jurídica, se suma el problema de la actual situación de crisis en la que nos encontramos, y la importante oleada de embargos que se ejecutan por parte de los bancos.

 

 

2) ¿Qué tipo de producto han confeccionado y en qué se basa?

 

El producto financiero que hemos diseñando, es un préstamo a largo plazo que cubre todas las necesidades financieras de la comunidad y se basa en crear confianza en la entidad financiera, es decir, tratamos de fortalecer las debilidades de la comunidad buscando derechos y garantías de la comunidad de propietarios para que sea un producto rentable, seguro  y atractivo a la entidad financiera.

Características de la financiación para comunidades de vecinos:

 

– El titular del préstamo será únicamente la comunidad de vecinos, sin exigir ningún tipo de aval ni garantía adicional a los vecinos. El préstamo lo firma el presidente de la comunidad con los poderes suficientes aprobados por mayoría de los vecinos (>51%).  El Real Decreto-ley (RD) de medidas de apoyo a los hipotecados reconoce en su artículo 20, la capacidad jurídica de las  comunidades para la realización de todas las operaciones relacionadas con la rehabilitación, incluidas las crediticias.

– Obligación de firmar el préstamo ante notario.

– El importe máximo del préstamo será del 100% del presupuesto total de las obras,  incluyendo impuestos y  todos los gastos obra.

– El plazo máximo de la financiación será de 20 años.

– Tipo de interés fijo o variable según el estudio de riesgos.

– La cuota mensual a pagar se puede adaptar a la capacidad de pago y de ahorro de la comunidad, cuanta menos cuota mayor plazo de devolución.

– Disposición de préstamo puede ser el 100% a la firma o bien por ejecución de obra.

– Posibilidad de incluir carencia hasta la finalización de las obras, con un periodo máximo de 2 años. Durante este periodo se pagarán mensualmente los intereses devengados por el importe dispuesto.

– Sin comisión de cancelación anticipada

 

 

3) Las comunidades de propietarios, al igual que obligaciones tienen derechos como el cobro de las cuotas a cada vecino, ello lo han convertido en una garantía para los bancos ¿en qué sentido?

 

La comunidad de propietarios goza entre otros del derecho de cobro de todas las cuotas mensuales a cada vecino. Lo que hemos conseguido en DYRECTO es una póliza de préstamos que da forma a este derecho de cobro para convertirlo en una garantía a favor de la entidad financiera que da el préstamo. La pignoración de este derecho de cobro es lo que permite ofrecer garantías al banco sobre la seguridad de la devolución del préstamo.

 

Gracias a esta garantía pignoraticia, si llegado un mes concreto, en la cuenta de la comunidad no hay dinero suficiente para devolver la cuota del préstamo al banco, éste puede ejercer automáticamente su derecho de cobro sobre cualquiera de las cuotas futuras a pagar. Comunicando a cualquiera o todos los vecinos que a partir del mes siguiente sus cuotas mensuales las tendrá que aportar a otra cuenta distinta propiedad del banco.

 

A través de esta nueva fórmula de financiación, la comunidad de propietarios se convierte en “pignorante de deuda ajena”, y lo que hace es dar en prenda al banco su derecho de cobro de las cuotas.  La póliza puede incluir cláusulas adicionales para dar seguridad a la entidad, como por ejemplo. el compromiso de que las cuotas de los vecinos no serán reducidas hasta que se haya devuelto en su totalidad en préstamo.

 

4) El otro día me comentaba la experiencia del producto americano ¿qué similitud tiene con el que propone Dyrecto Consultores?

 

Para encontrar soluciones a la falta de financiación de las comunidades hemos estudiado como han resuelto este problema en otros países de nuestro entorno. En España el 80% de la financiación la conseguimos tradicionalmente a través de los bancos, en EEUU es sólo del 30% en Alemania 40%, Francia del 60%, es decir, que otros países más desarrollados han creado soluciones alternativas No bancarias que facilitan la financiación. Muchas de estas soluciones son complicadas de implantar en España por su novedad y falta de conocimiento.

 

Una de ellas son las garantías escrow, que permitirían situar al banco como acreedor privilegiado permitiendo que en caso de saldo insuficiente cobrará en  primer lugar frente a otros acreedores de la comunidad. Se empiezan a ver ejemplos en España de este tipo de deuda privilegiada, como es el caso de la refinanciación de Pescanova. Pensamos que esta garantía sería suficiente para dar la confianza que necesita el banco para aprobar nuestras solicitudes de préstamo, pero todavía estamos negociando con los bancos.

 

 

 

5) En caso de no poder afrontar la comunidad el préstamos, ¿contra quién va el banco? Me comentabas por teléfono que puede ejecutar la cuota del vecino

 

En el momento que el saldo sea insuficiente y se haya devuelto la primera mensualidad del banco, éste puede ir automáticamente y sin necesidad de juicio contra cualquiera de los vecinos, no contra sus casas, sino contra sus obligaciones de pago. Para que este derecho lo pueda ejercer con tanta rapidez es necesario que la póliza haya sido firmada ante notario entre el presidente de la comunidad y la entidad prestamista.

 

La propuesta de financiación que estamos planteando toma como garantía las cuotas que aporta cada mes el comunero a la comunidad. Esta nueva fórmula de financiación permite al banco que en caso de impago, los comuneros aporten sus cuotas en una cuenta corriente diferente al que se venían realizando los ingresos.

 

6) ¿En qué consiste el derecho de pignoración? ¿Las cuotas de comunidad son una garantía real inmobiliaria?

 

La pignoración es el acto de dar o dejar en prenda (o derecho) un bien, por lo que constituye una garantía real mobiliaria. En término generales podemos afirmar que todos los “Bienes muebles” pueden ser objeto de pignoración, todas pueden ser dejadas en prenda de un préstamo, de un aplazamiento de impuestos, del compromiso de ejecutar una obra, etc. La pignoración o prenda se establece en un contrato para dar cumplimiento a la realización de un acto, por lo que finalizado el acto la prenda desaparece.

 

Para el caso particular que nos atañe, al pignorar el derecho de cobro de la comunidad de propietarios a favor del Banco, éste puede ejercitar sus garantías en el momento que en caso de incumplimiento.

 

7) ¿Cuáles son las garantías que diferencian este producto del resto del mercado?

 

La garantía más extendida es la hipotecaria, y en el pasado los bancos la han utilizado con mucha alegría por la absoluta confianza que le daban. La pignoración sobre activos se ha utilizado mucho con fondos de inversión o acciones, ya que permiten cubrir una necesidad financiera puntual sin necesidad de vender el producto en un momento que puede no ser el adecuado.

 

La garantía más cercana que hemos desarrollado para las comunidades, es la pignoración de los alquileres de un piso, que permite a un propietario adelantar una parte de los cobros futuros. En DYRECTO hemos empleado mucho este tipo de garantías pignoraticias para conseguir financiación a propietarios hoteleros que tienen alquilado su establecimiento a una cadena y que necesitan financiación para afrontar una inversión de reforma.

 

Las ventajas en cuanto a las garantías mancomunadas son enormes. Evitamos que haya que hacer un análisis de riesgos de cada vecino y evitamos el riesgo a que uno de ellos no desea realizar las obras, es decir, la aportación de garantía solidaría evita los casos en los que a cada vecino se le concede un préstamo proporcional a su cuota de participación en la comunidad.

 

 

8) ¿Considera que los bancos hasta el momento no financian a las comunidades de propietarios porque no han diseñado productos financieros acordes?

 

Los bancos hoy son muy selectivos y para llamar su atención debemos de presentarles una operación atractiva, rentable y segura. En los últimos años el nivel de financiación a empresas y familias ha bajado un 12% frente a la subida experimentada por la administración pública. Cuando nos acercamos a la entidad estamos compitiendo con otros solicitantes y debemos de demostrar que vamos a permitir que la entidad gane dinero y con absoluta seguridad,  hay que pensar que en la solicitud de préstamos competimos también contra la Administración Pública que por ahora presenta una calidad crediticia difícil de superar.

 

Por tradición, y en términos generales, las comunidades de propietarios son un colectivo desprotegido económica y jurídicamente. Cuando tratamos este tipo de operaciones, la banca no considera a la comunidad en su conjunto, sino que la sigue viendo como una suma de vecinos, en la que cada uno tiene sus propios problemas.

 

Es sorprende, como en los tiempos actuales, la banca se sigue planteando que en caso de impago hacia qué o contra quién pueden ir??? La solución no se basa en ir contra la vivienda particular del comunero que de “forma transitoria” incumpla en sus obligaciones. Hay que buscar nuevas vías y salidas en una banca repleta de viviendas ejecutadas por embargo, y la vía factible que desde Dyrecto Consultores planteamos, es aportar en prenda las cuotas que los comuneros aportan mensualmente en cuenta.

 

 

9) Me puedes poner algún ejemplo real de este tipo de préstamo en una comunidad de propietarios

En Dyrecto Consultores recibimos diversas tipologías de operaciones relacionadas con comunidades de propietarias que desean realizar obras de rehabilitación en sus edificios.

(Trabajos de reformas la reparación y pintura de la fachada o cubiertas, Eliminación de barreras arquitectónicas, sustitución o modernización del ascensor, Instalaciones de gas o calefacción, modernización de instalaciones eléctricas y de aguas comunitarias, cualquier obra que afecte a las zonas, elementos o instalaciones comunitarias.)

 

El ejemplo típico de este tipo de operaciones es una comunidad de propietarios de media 10 vecinos, con un presupuesto de inversión de entre 50.000-150.000 € y que no les conviene hacer una derrama que cubra el coste de la obra en x meses.  Subiendo la cuota mensual a pagar en un 30% pueden hacer frente con holgura a la devolución del préstamo y contratar la obra pagando a todo los proveedores.

 

10) Hasta el momento qué entidades se han mostrado interesadas y aceptado esta vía y cuántas comunidades y dónde están localizadas

En nuestros primeros contactos con las entidades financieras nos sorprendió el gran rechazo mostrado por una gran mayoría de las mismas. Esta resistencia no la hemos tenido en otros muchos sectores para los que conseguimos financiación. Otra dificultad ha estado en la ubicación correcta dentro de la entidad financiera, ¿banca de particulares o banca de empresa?. Hemos tenido que convencer a unos y otros de lo que aporta para el banco estas operaciones.

A pesar de estas primeras resistencias, en DYRECTO ya hemos avanzado mucho con algunas entidades en las que somos agentes financieros desde hace muchos años. Aprovechando nuestra estrecha relación hemos podido explicar el producto en profundidad y ya tenemos buenas evidencias de que lo están entendiendo y lo más importante es que sus responsables de riesgos ya han puesto todas las pegas después de  analizarlo en profundidad y de despejar todas las dudas.

Estamos superando el nivel de rechazo general de la banca que si nivel de rechazo respecto a solicitudes ha pasado en sólo  tres años del  50% al 70%.

 

 

11) Este producto es compatible con las subvenciones de rehabilitación estatales

La financiación que conseguimos es totalmente compatible con las subvenciones previstas, de hecho es uno de los alicientes que tiene la entidad para aprobar más operaciones puesto que en la póliza de préstamo incluimos una garantía adicional también pignorativa por la que hacemos beneficiario al banco de las subvenciones que pudieran cobrarse en el futuro y que permitirían amortizar aceleradamente el préstamo.

 

 

12) Cuál es el problema real de las subvenciones

 

El problema de las subvenciones es que tardan mucho tiempo en cobrarse y para que la comunidad pueda empezar cuanto antes con las obras y pagar a los proveedores es para lo que hemos dedicamos esta solución financiera.

 

DYRECTO ha creado un departamento especializado en financiación de comunidades de propietarios donde gestionamos tanto las subvenciones como la financiación con bancos. Sólo cobramos honorarios cuando hay resultados positivos. Si necesitas contactar con un consultor experto aquí.